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深圳到孝感物流專線有哪些 咨詢熱線：
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上海物流公司地產(chǎn)作為物流活動的載體,對于提高物流運營效率、降低物流成本至關(guān)重要。本文嘗試對物流地產(chǎn)的概念、內(nèi)涵進行界定,同時提出上海物流貨運地產(chǎn)的幾種運營模式,研究了物流地產(chǎn)模式選擇時應(yīng)注意的問題,并對物流地產(chǎn)在的發(fā)展趨勢進行分析。
一、物流地產(chǎn)的概念與內(nèi)涵
物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的深圳到孝感物流專線有哪些范疇,指投資商投資開發(fā)的物流設(shè)施,比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等,這里的投資商可以是房地產(chǎn)開發(fā)商、物流商、投資商。現(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動產(chǎn)載體。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比,它更強調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。
二、物流地產(chǎn)運營模式
物流地產(chǎn)的運營模式按照投資和管理的主體不同可分為四種。
1.地產(chǎn)商作主導(dǎo),租售給物流商并代其管理。
即房地產(chǎn)開發(fā)商是開發(fā)投資的主體,開發(fā)商選地建成相關(guān)物流設(shè)施后,再轉(zhuǎn)租給物流企業(yè)。日常物流業(yè)務(wù)由物流公司操作,房地產(chǎn)開發(fā)商只是負責(zé)投資開發(fā)和物業(yè)管理。這種模式的優(yōu)點是更有效地幫助物流企業(yè)深圳市到安慶市迎江區(qū)物流專線貨運運輸公司價格客戶管理資金、降低成本,提高企業(yè)的核心競爭力。缺點是對于小規(guī)模的物流企業(yè)而言,租金成本可能過高。
目前這種模式以國外工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯為代表,其經(jīng)營模式是:在全球范圍內(nèi)投資建設(shè)優(yōu)質(zhì)的物流倉儲設(shè)施,出租給客戶并為其提供物業(yè)管理服務(wù),但決不參與客戶的日常物流業(yè)務(wù)經(jīng)營。其本質(zhì)是一家地產(chǎn)開發(fā)商而非物流公司,收益來源于物流設(shè)施租金與管理費。普洛斯運營系統(tǒng)提供的強大物流配送服務(wù)網(wǎng)絡(luò)涵蓋了倉儲設(shè)施的整個流程,普洛斯模式主要通過包括策劃
、構(gòu)建與設(shè)施管理來實現(xiàn)。
它的客戶可以分為三大類:物流業(yè)、制造業(yè)及零售業(yè)。ups、dhl、聯(lián)邦、馬士基、通用汽車、大眾、卡特彼勒、雀巢、惠而浦、柯達、施樂、沃爾瑪和歐尚等跨國企業(yè),都是普洛斯的忠實客戶。許多客戶都租用了普洛斯遍布全球的多項倉儲設(shè)施。
普洛斯為客戶提供的服務(wù)可以歸納為下列四種方式:
(1)物流園區(qū)與標準物流設(shè)施開發(fā)。
普洛斯在選定了---戰(zhàn)略的物流配送地點后,著手開發(fā)在規(guī)模、登記與合同條款上
滿足客戶要求的通用倉儲物流中心,為客戶提供便捷、高價深圳到永州物流專線公司貨運價格 比的物流配送設(shè)施。
(2)按客戶要求定制開發(fā)倉儲設(shè)施。
即根據(jù)客戶的特定需求,選擇合適的地點,建設(shè)與管理客戶的物流設(shè)施。
(3)收購與回租。
為了滿深圳到孝感物流專線有哪些足客戶不斷增加的財務(wù)目標,普洛斯可以收購客戶現(xiàn)有的上海物流貨運配送設(shè)施,再將其租給客戶使用。收購與回租可以有效地將物流配送設(shè)施從客戶的資產(chǎn)負債表上除去,從而使客戶能夠通過精簡資產(chǎn)、提高資本利用率,將主要精力放在核心業(yè)務(wù)上。與此同時,普洛斯也獲得了大量贏利物流設(shè)施。
(4)提供咨詢服務(wù)。
依靠經(jīng)驗豐富的管理團隊,普洛斯也為客戶提供咨詢服務(wù),幫助其設(shè)計或改善供應(yīng)鏈管理流程。
2.物流商自有地產(chǎn),自己經(jīng)營管理。
即物流企業(yè)是相關(guān)物流設(shè)施投資建設(shè)的主體,建成后也是自己經(jīng)營,自己管理。優(yōu)點是可以節(jié)省一部分租金,而且物業(yè)的折舊費用可以享受到稅收減免的好處。缺點就是管理水平可能比較低、非化,同時需要占用大量的資金,運營成本比較高,而且由于建設(shè)上的非,建設(shè)成本可能較高。
深圳物流專線到舟山---價格表 目前國內(nèi)大多數(shù)物流企業(yè)都是這種模式。比較典型的是上海百聯(lián)集團、大商集團等。百聯(lián)集團以商業(yè)地產(chǎn)、物流作為集團的支撐業(yè)務(wù),在管控模式方面,實行集團總部一事業(yè)部一經(jīng)營公司三級架構(gòu),并依據(jù)該模式設(shè)立八大事業(yè)部和四大中心,而八大事業(yè)部則包括了房產(chǎn)置業(yè)、物流等。這樣可能是加強了管理的有效,但同時也可能帶來管理成本的提高。
3.地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營。
即物流商、地產(chǎn)商通過成立項目公司或協(xié)議、合同等其他契約方式共同出資、合作經(jīng)營,各自發(fā)揮自己相關(guān)領(lǐng)域的優(yōu)勢,對于項目建成后的收益按照協(xié)議分享同時共擔(dān)風(fēng)險。這種模式的優(yōu)點是可以發(fā)揮地產(chǎn)商在拿地、設(shè)施建設(shè)等方面的優(yōu)勢,同時發(fā)揮物流商在物流效率設(shè)計、物流運營方面的優(yōu)勢,實現(xiàn)物流商和地產(chǎn)商的共贏。但是缺點在于雙方前期面臨信用風(fēng)險,同時在后期利益分配問題、風(fēng)險分擔(dān)上可能出現(xiàn)矛盾。
4.由第三方牽頭,聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商。
即通過第三方將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進行整合,同時對物流商和地產(chǎn)商的資格、實力進行審查,確保強強聯(lián)合。物業(yè)建成后由第三方中介負責(zé)對管理企業(yè)進行深圳物流專線到營口物流公司報價招標,而企業(yè)收益也由第三方代為審查并根據(jù)協(xié)議分配。這種模式優(yōu)點是充分利用了獨立第三方的審查,從而避免了物流商和地產(chǎn)商的信用風(fēng)險,同時避免了后期產(chǎn)生的矛盾。但是這種模式對于第三方的要求很高,而且要求中介市場有較高的行業(yè)自律,同時需要社會信用檔案的支持。
這里的第三方包括兩類:類是以---為主,---發(fā)揮自身的在資源優(yōu)勢,對物流商、地產(chǎn)商的實力、資信等級進行審查,并對項目完成后的運營等進行監(jiān)管,確保物流地產(chǎn)的發(fā)展良運行。但是在這種模式中---的管理功能可能過強,不利于市場競爭環(huán)境的形成,而且---承擔(dān)的風(fēng)險和責(zé)任也比較大。第二類指第三方中介,它利用自身的技術(shù)優(yōu)勢,對于物流商、地產(chǎn)商的技術(shù)實力和資信、資金實力進行評價,并利用獨立審計等方式來保證對項目完成后的---。但是這種模式對于結(jié)構(gòu)、中人員的技術(shù)水平等要求比較高,而且對于中介也需要加強自律。
三、發(fā)展物流地產(chǎn)模式時應(yīng)注意的問題
1.房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)充分考慮市場風(fēng)險,要根據(jù)實際情況合理開發(fā)。
在廣州,包括合生創(chuàng)展、富力、恒大、美林基業(yè)、珠深圳鹽田物流運輸，零擔(dān)整車配送江投資等在內(nèi)的諸多房地產(chǎn)巨頭正四處圈地,迫切要介入這一領(lǐng)域。目前,房地產(chǎn)開發(fā)商對于物流地產(chǎn)普遍持樂觀態(tài)度,而對風(fēng)險估計不足,這不利于我國物流地產(chǎn)的合理發(fā)展。
2.地方---要合理把握物流地產(chǎn)的土地出讓環(huán)節(jié)。
對項目審批等作充分的規(guī)劃指導(dǎo),同時對符合城市整體規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃的項目要簡化手續(xù),以實現(xiàn)上海物流貨運業(yè)的合理快速發(fā)展。并對物流地產(chǎn)發(fā)展中可能出現(xiàn)的問題確定適當?shù)膽?yīng)對措施,避免出現(xiàn)過熱或發(fā)展不足現(xiàn)象。
3.物流企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的經(jīng)濟實力和發(fā)展目標,選擇合適的模式,切忌隨大流,一哄而上。
例如大型物流企業(yè)可以采用普洛斯模式或與地產(chǎn)商合作的模式,充分降低市場運作風(fēng)險,提高資金利用效率;中小企業(yè)可以采用自建自營模式等。
4.大力發(fā)展第三方中介,提高中介行業(yè)的整體水平和自律水平,建立個人信用體系。
主要通過引人國外中介、扶持國內(nèi)中介、建立競爭機制等措施來實現(xiàn)。
5.加快物流地產(chǎn)人才培養(yǎng)和理論研究。
目前對物流地產(chǎn)的探索主深圳到上海市上海市崇明縣物流貨運運輸公司要是在實踐階段,而理論階段的研究很少,通曉物流和地產(chǎn)的人才更少。為了發(fā)展物流地產(chǎn),提高物流運營效率,必須培養(yǎng)物流人才,引進國外技術(shù),加深圳到孝感物流專線有哪些強相關(guān)理論研究。
四、物流地產(chǎn)在發(fā)展的趨勢
1.地產(chǎn)商將成為物流地產(chǎn)開發(fā)的主要力量。
就國外地產(chǎn)商來說,美國紐約證交上市公司普洛斯,在全球開發(fā)及管理超過億美元的資產(chǎn),出租總面積已超過萬平方米。年以來,普洛斯已經(jīng)在上海合作開發(fā)了上海西北物流園區(qū)。在蘇州物流園區(qū)內(nèi)進行第二次開發(fā),根據(jù)不同客戶的需求,為該物流園區(qū)提供普通倉儲、保稅倉儲與出口監(jiān)管倉儲等。
年8月,普洛斯與深圳鹽田港集團簽署合作協(xié)議,雙方將在未來5年內(nèi),共同投資逾10億元,合力打造位于鹽田港區(qū)后方陸域的國際物流園。而國內(nèi)地產(chǎn)商包括和記黃埔、珠江投資、富力地產(chǎn)等也將物流資產(chǎn)作為在近期發(fā)展的主要方向。
其中位于廣州市黃埔國際物流園區(qū)的廣州國際玩具禮品城,由長江實業(yè)、和黃與廣州國際玩具中心有限
公司聯(lián)合投資運營,建筑面積約50萬平方米,總投資額15億。物流深圳到成都貨運公司價格物流公司報價地產(chǎn)領(lǐng)域一直是富力力圖開拓的戰(zhàn)略要地:年10月,富力在廣州花都圈下多公頃地開發(fā)物流園區(qū),規(guī)劃有住宅和酒店。園區(qū)位于機場高速路出口,將利用航空渠道,打造倉儲物流模式。究其原因,除了誘人的廉價土地外,還在于物流地產(chǎn)具有投資多、租金高、回報穩(wěn)定的特點。
2.投資銀行將成為物流地產(chǎn)投資的重要力量。
麥格里、amb、騰飛等一些投資銀行更加看好的物流地產(chǎn),有轉(zhuǎn)投物流地產(chǎn)的趨勢。因為目前物流地產(chǎn)的---率較為穩(wěn)定,一般在10%左右,而商業(yè)地產(chǎn)---率在8%左右。
在新加坡上市的豐樹物流房地產(chǎn)投資基金年12月---,收購了位于上海浦東空港的
歐羅物流園區(qū)項目,其代價為1.2億人民幣。除了在新加坡?lián)碛屑s萬平方米的商業(yè)、住宅、辦公、工業(yè)物業(yè),豐樹產(chǎn)業(yè)還把投資觸角伸向美國舊金山、馬來西亞以及。分析人士指出,和海外基金投資商業(yè)地產(chǎn)一樣,購買物流地產(chǎn)的目的依然是為了打包成地產(chǎn)基金尋求海外上市。
3.物流企業(yè)加大與地產(chǎn)企業(yè)的合作力度,物流商成為地產(chǎn)商重要合作伙伴。
目深圳到丹東的物流專線便宜的物流公司前物流地產(chǎn)還是主要由地產(chǎn)商來進行,這是因為物流地產(chǎn)需要大量的資金投入、豐富的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗,但是由于地產(chǎn)商對于物
流領(lǐng)域的不熟悉,很容易造成目前商業(yè)地產(chǎn)大量過剩的現(xiàn)象。這就需要地產(chǎn)商和物流商建立重要的---關(guān)系,地產(chǎn)商充分吸收物流商在店址選取、上海物流貨運園區(qū)規(guī)劃、配送中心選址等方面的經(jīng)驗,實現(xiàn)物流地產(chǎn)的良運轉(zhuǎn)。
4.---加強對物流地產(chǎn)的宏觀規(guī)劃和政策指導(dǎo)。
由于物流地產(chǎn)在剛剛出現(xiàn),各地---對于物流地產(chǎn)的規(guī)劃審批、土地審批等方面的調(diào)控措施還沒有跟上。這就需要---及時召集有關(guān)專家,制定相關(guān)的宏觀規(guī)劃和政策指導(dǎo),以利于物流地產(chǎn)的良運轉(zhuǎn)。
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